Strategi Membeli Properti Tanpa Modal Sendiri (Bagian 1)

Membeli properti tanpa modal yang saya maksudkan bukan membeli properti karena mendapatkan uang warisan, kawin dengan suami/istri kaya, atau dapat uang dari undian lotre. Membeli properti tanpa modal sendiri adalah karena kita dapat membeli properti tanpa mengeluarkan uang sendiri. Kalau begitu, uangnya dari mana? Mari kita perhatikan berikut ini:

Dalam transaksi jual beli properti biasanya ada 3 jenis pelunasan yakni:

a. Uang tanda jadi pembelian

b. Uang Muka (DP)

c. Pelunasan

Ketiga pelunasan itulah yang harus diselesaikan. Kalau anda punya uang, maka tidak akan kesulitan menyelesaikan pembayaran tersebut. Masalahnya disini, kita ingin membeli properti tanpa uang atau tanpa modal sendiri. Bagaimana caranya? Intinya, dalam melakukan transaksi pembelian properti anda harus meminta waktu pembayaran/pelunasan dalam waktu kurang lebih 3 bulan atau lebih. Nah, selama waktu 3 bulan itulah anda akan mencari pembiayaan properti yang akan anda beli, atau mencari pembeli (bila anda ingin langsung menjualnya). Bagaimana agar penjual mau memberikan kelonggaran pembayaran? Salah satunya adalah dengan memberikan manfaat lebih kepada penjual, misalnya anda akan membayar 5% pajak penjual, dan lainnya. Kalau penjual minta tanda jadi pembelian dan uang muka (DP), maka katakan kepada penjual kalau anda akan mencoba pembiayaan dengan KPR sehingga butuh waktu dan belum tentu disetujui. Demikian juga katakan kepada penjual, kalau anda tidak mau  memberi uang muka diantaranya karena anda belum siap dana karena deposito belum jatuh tempo, belum ada tagihan masuk dari mitra bisnis dan lain sebagainya. (untuk meyakinkan penjual, akan dibahas dalam bab berikutnya) Selain itu, saat anda minta waktu pembayaran/pelunasan paling lambat 90 hari (3 bulan), sebaiknya tidak mengatakan ”pembayaran akan dilakukan 3 bulan” tapi lebih baik katakan, ”saya akan melunasi selambat-lambatnya pada tanggal …… bulan … tahun ….” (tetap dihitung 3 bulan dari kesepakatan). Hal ini akan membuat penjual nyaman, karena ada kata-kata selambat-lambatnya yang berarti bisa lebih cepat pembayarannya. Dengan cara ini, tentu saja ada penjual yang mau dan ada juga penjual yang tidak mau. Kalau tidak mau dengan syarat ini, ya tinggalkan saja, cari yang lain. Kalau ada penjual yang mau, maka sebaiknya dibuatkan perjanjian diatas materai, dan jangan lupa minta copy serifikat dan surat-surat lainnya. Dengan demikian, selama perjanjian itu, properti tidak boleh dijual kepada pihak lain (contoh perikatan jual beli silahkan dilihat di lampiran). Kemudian untuk pelunasannya bagaimana? Penjelasan ini akan terungkap dalam strategi berikut ini;

Ada 13 strategi untuk mendapatkan properti gratis.

1. Strategi Tanah Fifty Fifty

Strategi ini saya maksudkan sebagai membeli tanah yang tidak terlalu luas, misalnya 500 m2. Setelah terjadi kesepakatan harga dan tempo pembayaran selama kurang lebih 3 bulan, maka anda lakukan pemasaran dengan sistem per kavling, misalnya dibagi menjadi 3 kavling. Biasanya, tanah yang luas itu harganya relatif murah dibanding dengan tanah yang lebih kecil. Dan, tanah yang lebih kecil juga peminatnya lebih banyak. Karena itu, anda bisa menjual per kavling dengan harga yang lebih tinggi. Kalau anda membeli harga tanah sudah dibawah harga pasar/NJOP, maka anda bisa menjual hampir 1,5 – 2 kali lipat. Dengan demikian, bila laku dua kavling maka 1 kavling yang lain sudah bisa menjadi milik anda. Dengan teknik ini, apakah anda mengeluarkan uang? Tentu saja tidak, kecuali biaya telepon, transportasi dan materai. Teknik ini juga bisa dilakukan oleh ibu rumah tangga, bahkan pengangguran sekali pun.

2. Strategi developer amatir

Strategi ini dengan cara membeli tanah 1 kavling dan membangunnya. Caranya, beli tanah dengan perjanjian bersyarat pembayaran 3 bulan atau lebih. Kemudian tanah tersebut dijual dalam bentuk rumah. Uangnya dari mana? Pertama, cari pembeli. Bila ada yang mau dan sudah terjadi kesepakatan harga, minta uang DP kepada pembeli sebesar  30%.

Kedua, untuk menarik minat pembeli anda bisa tawarkan pembayarannya melalui KPR atau diangsur selama 6 – 12 bulan. Biasanya KPR mau membiayai dengan system pembayaran bertahap sesuai progres penyelesaian rumah anda. Uang DP dan angsuran itulah yang menjadi modal anda (penjelasan ditel di strategi nomor 3). Ingat, yang KPR bukan anda, tapi pembeli. Jadi, dengan cara ini, anda tidak keluar uang dan dapat untung dari properti ini.

3. Strategi small developer, membeli lahan tanah dengan perjanjian bersyarat. Misalnya ada tanah 1000 meter2. Dari 1000 meter2 ini, anda akan bangun menjadi beberapa rumah (misalnya 5 rumah). Nah, untuk itu, anda bisa lakukan deal transaksi beli dengan syarat pembayaran akan dilakukan setiap ada rumah yang terjual. Bagaimana caranya? Salah satunya, dari iklan baris bertajuk TANAH DIJUAL, telepon dan sampaikan tujuan anda. Anda ingin membeli tanahnya namun dengan syarat. Dan… singkat cerita, anda sudah “memiliki” kapling siap bangun. Lalu bagaimana anda membangun rumahnya? Untuk membangun rumahnya dengan uang siapa? Gampang. Jangan kalah akal. Apabila tanah sudah ‘dikuasai’, anda kemudian pasarkan rumah tersebut dengan menjual desain rumahnya. Tetapkan uang muka sebesar 30% dari harga jual. Itu sudah mencukupi modal anda untuk membangun rumah. Logikanya dari mana? Bila misalnya anda menjual tipe 45 m2, biasanya biaya membangunnya Rp67,5 juta (biaya bangunan Rp1,5 juta/m2). Harga jual tipe 45 misalnya Rp200 juta. Dengan harga jual Rp200 juta dan bila anda tetapkan DP 30%, maka total DP yang akan anda terima adalah Rp60 juta. Uang yang ditangan anda Rp60 juta adalah hampir 90% dari Rp67,5 juta. Apakah uang yang ditangan anda itu harus anda buat bayar membangun secara tunai? Jangan…!!!. Manfaatkan tenaga kontraktor sehingga anda bisa membayar kontraktor sesuai dengan progress pekerjaan rumah anda. Biasanya pula, pembayaran kontraktor ini tidak langsung bersamaan saat rumah selesai dibangun. Anda masih bisa nego untuk membayar pekerjaannya misalnya 1 bulan sejak rumah selesai. Nah…. Disinilah anda bisa agak bernafas lega karena sambil menunggu pembayaran lunas dari pembeli atau dari KPR yang membiayainya, untuk melunasi tenaga kontraktor. Anda pun bisa tanpa keluar uang pembangunan sama sekali, bila kontraktor mau dibayar saat selesai pembangunan rumah. Bila ini yang terjadi, maka Rp60 juta dari pembeli (DP) adalah  ‘UANG YANG TETAP ADA DI REKENING ANDA!’ Kemudian kontraktor anda bayar dengan pencairan KPR yang bisa kita siasati dengan apa yang biasa disebut STANDING INSTRUCTION atau instruksi pencairan KPR dimana menyebutkan sejumlah dana untuk ditransfer ke rekening anda dan kontraktor.

Wah… saya kan belum pernah menjadi developer. Untuk desainnya bagaimana? Itu gampang. Anda tinggal browsing di internet atau mengkoleksi brosur perumahan yang memang laku keras, kemudian anda pilih dan tentukan yang sesuai dengan tanah anda. Atau bisa bayar konsultan. Selesai!

Perhitungan Sederhana

Sebagai ‘developer’ kecil-kecilan, maka perhitungannya pun sederhana sekali. Misal bila anda akan membangun rumah seluas 100 m2 dengan harga tanah 300ribu/m2, sehingga harga tanah adalah Rp30 juta. Bila anda membangun tipe 45 seperti hitungan di atas adalah Rp67,5 juta, maka total modal anda adalah Rp97,5 juta. Untuk menentukan harga jual rumah anda, lakukan survey harga rumah yang setipe dengan rumah anda. Misal harga tipe 45 di sekitar lokasi anda adalah sebesar Rp250 juta. Karena itu, dengan logika sederhana, bila anda menjual rumah anda dengan harga 200 juta, saya yakin rumah anda akan cepat laku. Dengan harga jual Rp200 juta, anda mendapatkan keuntungan bruto Rp200 juta – Rp97,5 juta = Rp102,5 juta. Jika anda memodali seluruhnya sebesar Rp97,5 juta, maka keuntungan anda adalah 105%. Tapi yang terjadi kan, konsumen memodali anda Rp60 juta (dari DP) dan ini berarti

anda hanya memodali Rp37,5 juta (Rp97,5-Rp60 juta) atau keuntungan kotor anda sebesar lebih dari 400% dari modal anda. Perhitungan diatas, dengan asumsi modal yang dikeluarkan. Tapi kenyataannya, tanah, biaya bangun rumah tidak sepeser pun anda keluarkan. Ingat, tanah yang adan jual adalah milik orang lain/sahabat anda. pembangunan rumah dibiayai oleh DP pembeli dan kekurangan pembangunan rumah hutang dari kontraktor yang anda bayar setelah penjualan lunas oleh KPR. Dengan demikian, bisnis properti ini modalnya NOL rupiah!!! Woww.. perhitungan ini memang sedikit tidak masuk akal, karena bagaimanapun, anda pasti akan keluar modal, minimal modal operasional seperti transportasi, telepon, dan biaya lainnya. Tapi sesungguhnya, semangat bisnis ini adalah BISNIS TANPA MODAL BESAR! Untuk melakukan strategi ini, anda tidak harus melakukan dengan membeli tanah yang luas, tapi bisa dimulai dari satu kavling tanah, misalnya tanah seluas 150 m2.

4. Strategi Mark to Market.

Membeli properti dengan cara melakukan penyesuaian harga ’mark to market’ atas nilai properti saat mengajukan pinjaman kredit ke bank. Cara ini ada yang menganggap sebagai cara yang tricky. Namun demikian, ada juga yang berpendapat cara ini sesungguhnya bukan penggelembungan (mark up) karena properti yang anda beli adalah properti yang harganya murah dibawah harga pasar. Karena itu, harga properti yang disampaikan ke pihak bank adalah harga pasar properti. ‘Mark to Market’ tersebut harus dilakukan bila seseorang ingin mendapatkan rumah tanpa modal sama sekali, dan pelunasannya menggunakan uang bank (KPR). Hal ini karena setiap realisasi pinjaman kredit bank mensyaratkan down payment (DP) antara sebesar 20-30% dari harga rumah. Untuk mendapatkan pembiayaan KPR 100%, maka harga rumah harus dinaikkan menjadi minimal 35% dari harga beli properti.

Harga yang disampaikan ke bank bukan hanya harga saat transaksi, tetapi juga ditambah biaya-biaya seperti pajak, notaris bahkan biaya renovasi kecil (bila diperlukan). Sebagai contoh, harga properti yang akan anda beli adalah Rp100 juta. Kemudian biaya notaris dan biaya pajak serta perkiraan renovasi kecil adalah Rp50 juta, maka harga property yang disampaikan saat pengajuan kredit ke bank adalah Rp150 juta x 1.35 = Rp202 juta (tentu saja harga ini masih wajar, bila memang harga pasarnya sebesar itu). Atas dasar harga pasar tersebut, kemudian anda mengajukan kredit ke bank sebesar Rp160 juta (80% dari nilai transaksi, dan seolah-olah anda membayar 20% uang muka). Jika penilaian bank terhadap anda (kemampuan finansial anda) dan penilaian jaminan properti sesuai ketentuan bank, maka kemungkinan besar bank mengabulkan permintaan anda dengan memberikan pinjaman sebesar 160 juta. Nah… kalau ini yang terjadi, maka anda membeli properti tanpa modal sendiri sepersen pun! Bahkan anda mendapatkan uang untuk renovasi kecil atas properti anda! Meski demikian, anda harus sangat extra berhati-hati karena risikonya sangat besar, bila anda tidak mempersiapkannya dengan baik. Sebab kalau sampai anda tidak mampu membayar, maka bank (termasuk Bank Indonesia) akan memblack list anda. Sekali anda di black list oleh BI, maka selama bertahun-tahun ke depan anda akan sangat sulit dipercaya oleh dunia perbankan, karena info black list dapat diakses oleh seluruh perbankan di Indonesia. Karena itu, teknik ini sebaiknya tidak digunakan secara gegabah, apalagi bila anda tidak memiliki penghasilan yang memadai untuk mem-back up angsuran tiap bulannya….more details clicks here

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s