Komponen Harga yang harus Anda Ketahui

Sebagai Investor Properti, paling tidak anda harus tahu 3 harga yang berlaku di pasar sebelum membeli properti karena ketiga harga ini adalah indikator apakah harga sebuah properti yang akan anda beli itu benar-benar murah atau tidak:

1. Harga Pasar. Harga yang berlaku di pasaran. Pembentuk harga ini lebih karena faktor emosi. Seringkali, orang beli properti lebih karena emosional, karena suka dengan propertinya. Suka bisa disebabkan oleh bermacam-macam, seperti suka karena lokasinya, suka karena lingkungannya, suka karena disitu ada keluarga, suka karena properti itu pernah dimiliki artis, atau tetangga artis/selebritis dan lainnya. Contoh aktual, rumah di daerah dekat mantan presiden Gus Dur, maupun Megawati dan bahkan di daerah presiden SBY, harganya naik gila-gilaan! Jadi, harga pasar ini pemicunya seringkali hanya karena factor emosional, bukan faktor rasional. Contoh: sebuah rumah di tawarkan seharga Rp1 milyar karena rumah itu di disain oleh desainer ternama dan bekas ditinggali seorang artis. Padahalluas tanah dan bangunannya sangat kecil tetapi hanya memilikinilai historis saja. Bagaimana mengetahui harga pasar? Harga pasar ini memang relatif. Patokannya apa? Apakah katanya si A, si B, bahwa harga pasar di daerah itu sekian rupiah? Belum tentu benar! Meski demikian,… anda bisa mencari informasi harga transaksi jual beli

terakhir yang terjadi didaerah itu, sebagai acuan harga pasar. Caranya? Anda bisa tanya ke Kantor Kelurahan, atau anda telepon rumah yang sedang di pasang JUAL, atau cara-cara lain yang bisa anda lakukan.

2. Replacement Cost. Perkiraan harga properti, seandainya anda membangun properti yang sama dengan properti yang akan anda beli. Misalnya ada rumah yang dijual Rp1 milyar dengan luas tanah 500 meter2 bangunan 200 meter2. Kemudian anda coba hitung berapa biayanya, seandainya anda membangun rumah yang hampir sama dengan rumah yang dijual tersebut. Anggap saja harga tanah 500 meter persegi 1 juta/meter2. Biaya bangunan Rp1,5 juta per meter2. Jadi harga replacementnya adalah: (500X Rp2 juta) + (200XRp1,5 juta) = Rp1,3 milyar. Untuk mengetahui harga tanah dan bangunan sebaiknya anda survei sehingga penghitungan replacement cost dapat mendekati harga sesungguhnya. Gunanya mengetahui replacement cost , salah satunya adalah untuk membandingkan, apakah harga rumah yang dijual itu murah atau mahal.

3. Harga Likuidasi. Nilai Likuidasi yang akan di cairkan oleh bank biasanya nilai perkiraan antara 75-90% dari nilai taksasi/perkiraan harga pasar (bisa juga bank mengambil angka dari Replacement Cost atau biasanya 1,5 X NJOP. Nilai ini tentu berbeda-beda setiap bank. Setiap bank memiliki cara perhitungan masing-masing). Ada bank yang menghitung nilai likuidasi dengan memberikan penilaian yang berbeda atas tanah dan bangunan.

Misalnya ada rumah dengan nilai taksasi sebagai berikut:

Tanah = Rp1 milyar

Bangunan = 500 juta

Total harga rumah (tanah & bangunan) = Rp1,5 milyar.

Dari harga tanah bangunan rumah itu kemudian diberi bobot misalnya untuk tanah bobotnya 75%, bangunan 60% (jika ada IMB) dan bobot bangunan 0% (jika tidak ada IMB). Dengan pembobotan seperti itu, kemudian dihitung sebagai

berikut:

Tanah = Rp1 milyar x 75% = Rp750 juta

Bangunan = Rp500 juta x 60% = Rp300 juta (asumsi ada IMB)

Total nilai likuidasi sebesar Rp1030 juta inilah yang dijadikan acuan bank, meskipun nilai taksasi/perkiraan rumah Rp1,5 milyar.

Nah, sebaiknya anda membeli properti/rumah yang harganya minimal sama dengan nilai likuidasi). Teknik Negosiasi Membeli Properti Tanpa Modal Bila kita berbicara tentang investasi properti, pasti yang terlintas di benak kita adalah investasi mahal yang hanya bisa dilakukan oleh orang kaya. Seorang pegawai negeri, pebisnis kecil, apalagi pengangguran mustahil bakal bisa menjadi investor properti. Kini, Anda tidak perlu berpikiran seperti itu, karena saya akan berbagi informasi, bagaimana kita bisa membeli properti tanpa uang muka, bahkan tanpa modal sendiri, sama sekali!.

1) Teknik Menawar Harga Properti

Jangan pernah mengajukan harga di hari pertama saat anda melihat rumah/properti. Mengapa? karena ketika pertama kali anda melihat rumah dan bila bentuk rumahnya sangat bagus atau sesuai dengan kesukaan anda, maka biasanya yang bekerja adalah emosi anda untuk memiliki rumah tersebut. Akibatnya, anda menganggap harga yang ditawarkan sangat murah dan ingin segera memiliki rumah yang ditawarkan. Padahal belum tentu harganya murah. Bisa jadi harganya lebih mahal dibanding dengan properti disekitarnya. Saran saya, ’ambil nafas’ selama 3 – 7 hari sambil mencari informasi harga pasar properti yang akan anda beli. Tanyakan kepada agen properti mengenai pilihan lain selain rumah yang anda inginkan tersebut. Anda juga bisa mencari pembanding properti yang dijual di sekitar rumah yang anda target. Jika anda tidak ada waktu untuk melakukan itu semua, anda bisa menyewa appraisal independent untuk menilai rumah yang anda target dan meminta mereka untuk memberikan berapa nilai wajar dari rumah dan berapa nilai likuidasi yang akan di keluarkan bank. Biasaya informasi yang diberikan appraisal lebih akurat dibandingkan dengan anda melakukan sendiri. Tapi, dengan adanya bantuan appraisal, anda harus merogoh kocek untuk biaya appraisal independent. Besarnya antara Rp1 juta s/d Rp1,5 juta. Kalau anda bisa lewat ’jalan belakang’, dengan bekerja sama langsung dengan pegawai appraisal, maka anda hanya membayar Rp.200.000 s/d Rp.300.000. Selain ‘ambil nafas’ 3 – 7 hari, dalam melakukan tawar menawar harga properti, jangan sampai terlihat anda yang sangat butuh dengan properti tersebut. Bersikaplah santai, dan sebaiknya ketika ketemu dan berbicara dengan penjualnya, anda lebih banyak mengorek informasi lebih dulu tentang penjualnya. Termasuk informasi latar belakang mengapa properti itu dijual,siapa pemiliknya, adakah ahli warisnya, seberapa butuh penjual menjual rumahnya dan lainnya.

2) Teknik Negosiasi

Selain itu, untuk mendapatkan properti dengan harga yang benar-benar dibawah pasar, anda harus pintar-pintar melakukan negosiasi dengan penjual. Minimal anda bisa menggunakan 2 (dua) jurus ampuh berikut ini:

a. Naikkan harga dan turunkan syarat. Lho kok? Mungkin anda kaget, kenapa kita harus menaikkan harga. Bukankah kita justru menekan harga semurah-murahnya? Anda tidak salah kalau posisi anda saat itu memiliki uang tunai cukup. Masalahnya, anda ingin mendapatkan properti murah tapi tidak punya uang (cukup). Teknik ini adalah teknik yang sering dipakai oleh para orang-orang yang negosiator atau orang-orang yang sukses.

Prinsip ini adalah ’membuat orang lain menang dulu, baru kita mendapatkan keuntungan’. Nah.. kaitannya dengan menawar properti tersebut, kita ingin mendapatkan kelonggaran syarat-syarat yang diberikan oleh sang penjual. Misalnya saja, penjual properti minta harga Rp1 milyar dengan uang tunai cash keras (dan sudah anda yakini harga itu sudah sangat murah, dibawah harga pasar atau bahkan dibawah NJOP). Meski harga yang ditawarkan tersebut sudah termasuk murah dan dibawah pasar tapi kalau anda tidak mendapatkan kelonggaran dari penjual, maka tidak akan punya kesempatan mendapatkan properti itu. Ya iya lah… karena dia minta cash keras! Mana ada anda uang sebesar itu? Karena itu, ada beberapa perangsang agar pembeli mau memberikan kelonggaran pembayaran:

• anda bisa menaikkan harganya. Anda bisa katakana kepada penjual, ”Oke, gimana kalau harganya saya naikkan menjadi Rp1,1 milyar, dengan syarat pembayarannya selambat-lambatnya 3 bulan dan tanpa uang muka” atau anda bisa menambahkan ”Tapi dengan syarat saya bisa menjual berapa pun diatas harga anda”.

• memberikan komisi kepada penjual misalnya sebesar

20% dari keuntungan (bila anda ingin rumah ini langsung dijual kembali).

• memberikan pembayaran pajak 5% yang seharusnya ditanggung penjual

• membebaskan penjual dari biaya notaries Keempat perangsang itu, tidak harus diberikan kepada penjual. Anda bisa gunakan salah satu, atau salah dua

bahkan semuanya, asalkan anda masih untung. Saya yakin, dengan teknik ini penjual akan mau menerima tawaran kita. Kalau tidak mau gimana? Ya… cari lagi yang mau. Ingat… didunia ini selalu ada orang yang ’sekarat’ sehingga mau menjual propertinya dibawah pasar. Kita hanya butuh kesabaran untuk menemukan orang-orang ’sekarat’ seperti itu.

b. Jurus menghindar

Seandainya penjual sepakat menjual properti kepada anda, tapi anda juga masih ada pilihan properti lain. Atau anda mungkin masih perlu membanding-bandingkan dengan properti lain. Atau bisa jadi, anda merasa saat menawar itu

harganya masih kemahalan (salah menawar). Karena itu, gunakan jurus kedua yakni jurus ’pasal menghindar’. Caranya? Saat negosiasi dengan penjual properti katakana kepada penjual, ”Oke, kita setuju dengan transaksi jual beli

ini, tapi dengan syarat istri (suami/kakek/nenek/ cucu dan lain sebagainya, terserah anda) juga setuju. Dia akan melihat properti anda dalam minggu ini”.

Nah, dengan jurus ini, kalau dalam waktu 1–2 minggu tersebut anda mendapatkan properti lagi yang lebih baik dan lebih murah maka anda bisa menghubungi penjual untuk mengatakan transaksi/ kesepakatan jual beli tersebut batal karena tidak disetujui istri (atau siapa pun lah.. sesuai saat awal anda katakan)…..klik disini untuk info lebih lengkap

 

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s